BIENES RAÍCES - ESTUDIÓ TÍTULO.

La compra de una propiedad o bien inmueble, tiene varios pasos previos a firmar el contrato de compraventa. Dentro de estos, está la firma de la promesa de compraventa y la realización de un estudio de títulos de la propiedad.

El estudio de títulos es uno de los pasos más importantes, ya que te da la seguridad que no tendrás problemas con tu propiedad una vez la hayas comprado.

El estudio de títulos es un análisis que realiza el abogado, para determinar cuál es la situación jurídica del inmueble que deseas comprar. Esto significa que se revisan todos los documentos legales de la casa, departamento, terreno, etc. que quieres comprar, y se investiga si éste tiene hipotecas, si el vendedor es efectivamente el dueño, si compró o lo heredó, entre otros.

El abogado redactará un informe completo con toda la información legal de la propiedad, haciendo una revisión exhaustiva hasta 10 años hacia atrás y señalando si existen observaciones que haya que regularizar o corregir.

El estudio de títulos conviene efectuarlo una vez firmada la promesa de compraventa, ya que aseguras la venta la de la propiedad mientras se realiza la revisión y a la vez concede la posibilidad de retractaré de la compra si el resultado si existen vicios en la propiedad que no se pueda regularizar o corregir.

¿Quién debe pagar el estudio de títulos y estos documentos?

Los documentos los debe pagar y entregar el vendedor, el estudio de títulos lo debe pagar el comprador.

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El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Se desprende de este concepto, que el contrato de arrendamiento puede ser de tres clases o tipos: a) Arrendamiento de cosa; b) Arrendamiento de obras; y c) Arrendamiento de servicios.

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Si deseas comprar una propiedad o vivienda en Chile, es recomendable realizar un contrato de Promesa de compraventa y realizar un estudio de títulos previos a celebrar el contrato de compraventa y posteriormente le inscripción respectiva.

El contrato de compraventas es un contrato es solemne y debe ser otorgado por escritura pública, firmado ante un notario público, quien archivará el contrato en un registro denominado “protocolo”, hecho esto, se entregarán copias del contrato debidamente autorizadas para efectuar las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces y contar con un antecedente o prueba de la venta.

La inscripción de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces es el modo a través del cual se adquiere el dominio. 

La compra en blanco y la compra en verde.

La compra en blanco de una propiedad, se refiere, a la compra del inmueble sin que exista todavía un piloto o sala de ventas, sin que haya dado inicio a la construcción de esta. La compra en verde de una propiedad, es la compra de un inmueble que está en proceso de construcción o bien, que se proyecta construir.

Cuando se compra en blanco o en verde una propiedad, debe hacerse una promesa de compraventa, autorizada ante un notario, se debe incorporar una póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero entregado. La póliza de seguro o la boleta bancaria debe ser contratada por la inmobiliaria o constructora que vende el inmueble.

Si la vivienda no es entregada por la inmobiliaria o constructora, podrás cobrar el seguro de la póliza o hacer efectiva la boleta bancaria, recuperando el dinero entregado.

La promesa de compraventa es un contrato que se firma antes de firmar la compraventa de una propiedad. En este contrato el futuro vendedor y el futuro comprador se obligan a realizar una compraventa, establecen los términos y el plazo para la ejecución de la compraventa.

• Asegurar el precio y características de la propiedad
• Reservar la propiedad.
• Concede tiempo para la correcta realización del estudio de títulos.
• Concede tiempo al comprador para gestionar el préstamo hipotecario.

Puntos fundamentales en la promesa de compraventa

• El precio de la propiedad y la forma de pago.
• Establecer cuándo se entregaría la propiedad.
• Si se está comprando a una inmobiliaria, debe incluir una póliza de seguro que garantice que la parte compradora no perderá el dinero entregado como pie.
• Si se compra con un crédito, hay que incluir que la compraventa se firmará una vez que esté aprobado el crédito.
• Designar a un árbitro para resolver posibles problemas.
• Multas o sanciones ante el incumplimiento de la promesa de compraventa.

La promesa de compraventa, debe otorgarse por escrito de preferencia ante notario, debe ser válida, tiene que contener un plazo o una condición que deje claro cuándo tiene que celebrarse el contrato de compraventa, debe ser clara y especificar el inmueble de forma detallada, señalar el precio y forma de pago, cosa que una vez firmado, solo falte la compraventa y la entrega de la propiedad.

Incumplimiento de la promesa de compraventa

1.Incumplimiento sin motivo justificado

En este caso la parte que se vea perjudicada podrá pedir a tribunales el cumplimiento forzado del contrato, exigir la indemnización establecida como multa o reclamar su cheque que haya quedado entregado de garantía.

2. Incumplimiento por fuerza mayor

En este caso el incumplimiento podría estar justificado. Algunos ejemplos de incumplimiento por fuerza mayor son:

• Que uno de los cónyuges del comprador o del vendedor fallezca
• Que el comprador o vendedor se enferme y esto lo deje incapaz de realizar la venta o compra

Multas

Las promesas de compraventa, pueden incluir una multa que va del rango entre el 10% al 20% del valor del pie entregado por el hecho de incumplir o por el retraso de ésta sin motivos justificados. Ambas partes dejaran un cheque en garantía en notaria (con instrucciones notariales) a nombre de la otra parte por este porcentaje señalado.  

USUFRUCTO: es el derecho que tiene una persona para poder usar los bienes de otra y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios. 

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:

1. Se constituye por tiempo determinado.
2. Se constituye por toda la vida del usufructuario, también conocido como usufructo vitalicio.

Formas de constituir un usufructo:

1. Mediante la ley, o sea que está establecido en alguna ley.
2. Por un testamento.
3. Por donación, venta u otro acto.
4. Por prescripción.

Tipos de usufructo

• Usufructo vitalicio.
• Usufructo y las sociedades comerciales.
• Pensión alimenticia como derecho de usufructo

Es aquel que se constituye por toda la vida del usufructuario, puede constituirse por testamento o por contrato (compraventa). La forma más común de hacer un Usufructo Vitalicio es a través de una compraventa, el futuro causante, le vende el inmueble al heredero, añadiendo en el contrato de compraventa una cláusula que señale que se deja el uso y goce la propiedad al vendedor hasta la muerte del usufructuario.

Muy común es encontrarnos con la pregunta si se puede cancelar o terminar un Usufructo Vitalicio, la respuesta es sí, se extingue o cancela por la muerte del usufructuario, basta con la presentación del certificado de defunción del usufructuario para que el Conservador proceda a cancelar la inscripción respectiva.

Otra interrogante que nace relacionado a esta materia es si el inmueble o propiedad puede ser vendido, la respuesta a ello es que sí.

El usufructo realizado sobre bienes inmuebles a través de un contrato tiene que ser otorgado por instrumento público inscrito (registro de interdicción y gravámenes del Conservador de Bienes Raíces)

La inscripción de un usufructo de un inmueble se puede cancelar por escritura pública presentándola al Conservador de Bienes Raíces donde se inscribió el usufructo. 

En los casos de usufructo vitalicio será distinto, estos se terminan por la muerte del usufructuario (la persona beneficiaria de los derechos), con la presentación del certificado de defunción del usufructuario al Conservador de Bienes Raíces, y una vez presentado el Conservador cancelará la inscripción. 

Una situación muy relevante en esta materia es si se puede vender una propiedad que fue dada en usufructo, la respuesta a ello es que sí, ya que lo que se vende es sólo el derecho de propiedad, ya que el uso y goce continuaría siendo de otra persona.